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广东省酝酿取消商品房预售制度全面实施现房

发布时间:2020-02-15 16:37:51

广东省酝酿取消商品房预售制度 全面实施现房销售

搜狐焦点讯:9月21日,广东省房地产协会当天向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》称,广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料,并将于9月25曰上报住房城乡建设部。

广东省住建厅拟订的相关材料提出,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

《通知》称,为了解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险,建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”,对预售制进行改革,降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

广东省房协相关人士表示,目前通知正在征求意见过程中,是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究。

文件称,自1994年《房地产管理法》颁布以来,商品房预售制度实施已近25年。商品房预售制度的改变,事关房地产行业发展模式及其配套制度的重塑,更直接关系到房地产企业的资金安排、建设计划乃至战略规划等重大事项的调整。

行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实有关情况的函(节选)

三、关于商品房预售许可事项调整

商品房预售制度有利于提高资金使用效率,有效满足居住需求,促进房地产行业发展和城镇化建设发挥了积极推动作用。但也存在一些风险。

(一)商品房预售制度存在的风险

一是一旦发生资金链断裂,导致工程烂尾。一方面严重损害购房人的切身利益,另一方面将会产生大范围长时间事件

,增加维稳压力。据不完全统计,2017年全省资金链断裂类矛盾总数61宗,其中2016年转存数28宗,2017年新增数33宗,造成较大的社会影响和经济损失。2017年全省资金链断裂类矛盾已化解44宗,结余17宗,矛盾化解率72.1%。

二是使违法违规销售有机可乘,房地产市场乱象丛生。由于我国商品房预售市场起步较晚,有关法规制度不够完善,各地发展也不平衡,有关地方主管部门的管理职能作用没有正常发挥,导致商品房预售经营和管理活动处于混乱状态,一些房地产开发企业违规经营或钻营法律空子,造成损害购房消费者合法利益的现象屡禁不止。如:虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、会所改变用途、延期办证,得房率、绿化率、容积率与实际不符,将已抵押的期房销售、将已预售的商品房抵押、用假按揭骗贷等种种恶意违约和欺诈行为,极大地损害了购房人的利益,并引发了大量的法律纠纷。

三是交易不公平。我国实行的期房销售制度,住房还处在建设过程中,购房者就支付了全部的房价款,并承担了未来全部的风险。当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时,往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的。这实际上是以期房销售的名义,实现了现房销售的实质,将经营风险转嫁给了社会。

四是房屋面积管理职能难以厘清,易产生行政风险。房屋建设工程从规划到预售、办证各环节办事部门不一,测绘机构不尽相同,标准也不统一,存在多次测绘以及预售测绘与确权测绘结果不一的尴尬局面,易引发纠纷诉讼。

五是造成不平衡发展和低效率竞争。商品房预售制度降低了房地产业的门槛,导致吸引大量社会资金涌入,一方面不利于社会经济平衡发展,另一方面使不具备开发实力的企业进入市场,降低了开发企业的自有资金要求,刺激了房地产的过度投资和开发,有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显,产业没有形成优胜劣汰机制。

(二)房地产市场长效机制建立是改变预售制度的契机

为了解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险,建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”,对预售制进行改革,降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。但考虑到当前的信贷政策持续收紧,开发企业资金压力普遍加大,如直接取消预售,一方面,房地产开关企业融资的周期必然大幅变长,一旦遇到市场变动冲击,极易出现资金链断裂,导致工程烂尾。另一方面,可能会出现阶段性供应“休克”,相应的矛盾会集中爆发,影响社会稳定和市场健康发展。

因此,建议在一些城市逐步试点取消预售制度,对于新出让土地,逐步实行现售。并拟定取消预售,全面实施现售的时间表,分阶段推进。第一阶段若干年内保留预算许可,把预售条件的工程形象进度提高至主体结构工程封顶;第二阶段全面实施现售,并将时间表向社会公布,让房地产行业和社会公众都做好充分的准备。

通过逐步提高商品房预售许可条件,引导市场有序适应改革,使开发企业降低资金杠杆,充实开发经营的资本金,有利于防范化解行业和金融风险;有利于房地产行业内部的优胜劣汰加速进行,提升房地产开发品质,促进房地产市场持续健康发展;有利于把土地、资金等稀缺资源,向优质房企配置倾斜;有利于提高房地产开发企业的抗风险能力,降低购房人的购房风险,维护购房人的合法权益。

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